Продажа жилья, приобретенного по военной ипотеке

Продажа жилья, приобретенного по военной ипотеке

Может ли военнослужащий продать недвижимость, которая куплена по военной ипотеке? Какие варианты и «алгоритмы» снятия обременений существуют?

8 (800) 700-24-96 Россия (бесплатно)
+7 (495) 796-63-11 Москва и обл.
8 (800) 700-24-96 Россия (бесплатно)
+7 (495) 796-63-11 Москва и обл.

Продажа квартир по военной ипотеке

Помощь в оформлении и сопровождении сделки

Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке

Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке

Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке

Может ли военнослужащий продать недвижимость, которая куплена по военной ипотеке? Какие варианты и «алгоритмы» снятия обременений существуют?

Как показывает практика, не все военнослужащие спешат воспользоваться своим правом на покупку жилья в рамках НИС, на это есть свои причины. Некоторые ждут идеального момента, чтобы купить недвижимость по ипотечному кредиту, другие стремятся накопить большую сумму на ИНС, третьи полагают, что впоследствии не смогут продать квартиру, приобретенную по военной ипотеке.

Если говорить о последних, то следует отметить, что их мнение ошибочно. Закон не запрещает продавать жилье, которое куплено с помощью кредитных и заемных средств. Но нужно учитывать: объект недвижимости, приобретенный участником госпрограммы, находится в залоге у банка и ФГКУ «Росвоенипотека», то есть имеет двойное обременение.

 

Права и обязанности контрактников, взявших военную ипотеку

Участник госпрограммы, который подписал договор на кредит и ЦЖЗ, становится полноценным заемщиком, то есть обретает все права, обязанности, обозначенные в ФЗ №102. Если изучить 29 статью данного закона, становится понятно, что использовать залоговую недвижимость можно по прямому назначению, то есть проживать в ней. Вместе с тем, в 37 статье есть пояснение, в соответствии с которым, залог можно отчуждать, то есть продавать недвижимость, но только с согласия залогодержателя.

 

Как можно снять обременение?

Проведение сделок с жилым объектом, который куплен с привлечением накоплений участника госпрограммы и кредитных банковских средств, невозможно до момента, пока полностью не будут исполнены все обязательства по договорам. Соответственно, военнослужащим приходится находить подходящие решения.

Например, можно решить проблему за счет собственных средств. Некоторые используют личные сбережения для полного «закрытия» долговых обязательств по договорам. Долг перед банком гасится, а значит снимается одно из обременений. Одновременно с этим на счет ФГКУ «Росвоенипотека» возвращается первоначальный взнос, а также все сделанные ежемесячные платежи, направленные на погашение ипотеки военнослужащего. Остается лишь написать заявление, после чего обременение в пользу государства будет снято. Важно досконально изучить процесс возврата денежных средств ФГКУ «Росвоенипотека», чтобы снятие обременений прошло без лишних сложностей.

Если военнослужащий не имеет личных сбережений или их недостаточно для «закрытия» всех долговых обязательств, ситуация осложняется. Но для такого случая существуют различные варианты погашения обязательств. Например:

  • Можно взять у банка нецелевой кредит, чтобы использовать его для погашения имеющейся задолженности перед двумя залогодержателями. Ставки по ним напрямую зависят от наличия залога/поручителя. При благоприятных обстоятельствах ее величина составляет от 11% готовых. Например, Газпромбанк выдает потребительские кредиты (при наличии поручителя) на сумму до 3,5 миллионов под 11,4% годовых. Срок кредитования достигает 60 месяцев. Для ВТБ ставка выше – 11,9% годовых, но и сумма достигает 5 миллионов. Если контрактник, являющийся участником НИС, имеет военную ипотеку в Сбербанке, то может претендовать на получение кредитных средств в размере до 1 миллиона рублей со ставкой 13,5% годовых.
  • Второй вариант – использовать финансовые средства покупателя недвижимости для «закрытия» долгов перед двумя залогодержателями (то есть перед банком, ФГКУ «Росвоенипотека»). Найти покупателя, готового на такую схему сотрудничества, достаточно сложно. Как правило, это возможно лишь при продаже высоколиквидного объекта, но никак не «хрущевки» или «брежневки».
Обратите внимание: средства, которые участник госпрограммы возвращает на ИНС, полностью восстанавливаются, то есть ими впоследствии можно воспользоваться для повторного приобретения другого жилого объекта.

Порядок продажи жилья, купленного по военной ипотеке

Общая схема выглядит следующим образом:

  • Военнослужащий сообщает банку о намерении снять обременение и продать жилье, уточняет ориентировочную сумму задолженности.
  • Контрактник ищет покупателя, договаривается о получении средств (если они используются для погашения обязательств) или получает нецелевой кредит на недостающую сумму.
  • Военнослужащий узнает у банковской организации величину долга по ипотеке с учетом процентов, после чего гасит его.
  • Участник госпрограммы получает от банка закладную, выполняет действия, необходимые для погашения регистрационной записи об имеющемся обременении со стороны банка.

Одновременно с этим следует заняться погашением долговых обязательств перед ФГКУ «Росвоенипотека». Для этого:

  • Напишите заявление и уточните сумму задолженности по договору ЦЖЗ. Верните на ИНС все накопления, то есть первоначальный взнос, а также все платежи, которые осуществлялись ФГКУ «Росвоенипотека» ежемесячно для погашения ипотеки. Помните о том, что во время военной службы ипотека гасится, но при этом государство «закрывает» долги накоплениями именно с ИНС.
  • Направьте второе заявление, обозначив необходимость погашения регистрационной записи об обременении в пользу государства на основании исполнения договорных обязательств.

Только после снятия обременений с жилья, военнослужащий имеет право заключить с покупателем основной договор купли-продажи недвижимости, а также произвести регистрацию перехода права собственности.

Процесс занимает достаточно много времени, так как даже обработка заявлений в ФГКУ «Росвоенипотека» длится около месяца, а в банке – от двух до трех недель. Не стоит забывать, что любая сделка индивидуальна, имеет свои особенности, непредвиденные сложности. Именно поэтому невозможно «прописать» универсальные условия для успешного проведения сделки, так как они зависят от года и месяца выдачи кредита, типа и характеристик жилья, выслуги лет военнослужащего и массы других факторов. Допустим, при двадцатилетней и более выслуге (включая льготное исчисление) можно «закрыть» долг перед банковской организацией, а обременения в пользу государства снять, отправив соответствующий рапорт и предоставив справку из банка (она подтверждает выполнение всех обязательств по кредитному договору). Иногда удается «продать» долг перед банковским учреждением «вместе» с недвижимостью, а «вторую часть» обременений снять за счет возврата финансовых средств на ИНС. Практически всегда есть варианты, позволяющие реализовать жилье, находящееся в кредите.

Популярные новостройки

1 / 2
г. Красногорск, МО, Московская обл., Красногорский муниципальный район, Ильинское С/П, вблизи п. Ильинское-Усово

1-комн. 37 кв. м.
2 929 620 руб.
2-комн. 46 - 48 кв. м.
3 444 155 - 3 625 765 руб.
3-комн. 57 кв. м.
4 482 159 руб.
студии 23 - 25 кв. м.
1 959 555 - 1 987 200 руб.